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地产商出局调查

发布者:[中国管理联盟] | 来源:[]

地产商出局调查_中国管理联盟

    2005-12-15 11:15:16     今日财富地产show
                                          地产商出局调查

      当今,房地产市场并不明朗,有人认为坚持下去房地产市场还会迎来灿烂的明天,有的地产商现在开始悄悄地在别的领域寻找钱途,近日。青岛市有170余家房地产商被取消开发资质,房地产业呈现出分化迹象。

  楼市分化:地产商胜利大逃亡

  吻别楼市

  大多数人总觉得退出并不是一件光彩的事。战场上只有勇士,没有逃兵;体育赛场上,出局就代表着失败;现代商战中大多进入时总是锣鼓喧天,鞭炮齐鸣,又是新闻发布会,更有各级领导剪彩讲话,而退出时总是静悄悄地一个字,撤。就连古代的侠客金盆洗手,表明要与过去的血雨腥风彻底决裂,表明以前的快意恩仇一笔勾销,要安宁地过下半辈子,这样的事也被搞得神神秘秘,毕竟过去的事谁也没见过。

  如今,市场经济日益成熟,退出已经不是什么不光彩的事,进退停进,都要服从市场这只无形手的指挥,服从的火候就显出了商人的水平。十多年以前,中国的房地产市场刚起步,没有规矩,也就成不了方圆。于是就有了刘明常以死谢幕,命丧玫瑰园的悲剧。周正毅、杨斌等人的违法乱纪被制裁,就是规矩时代来临后而房地产商不自知,最终身陷囹圄而不得不出局的结果。这是他们个人的悲哀,也是整个社会的悲哀。

  如今,十几年前的情形已完全不存在了,取而代之的是成熟的市场经济,完备的法律制度。单靠史玉柱的头脑发热、邓智仁的盲目吞并已经不能适应市场的需要,只能被市场无情的淘汰。而且现代法律法规对开发商提出了更高的要求:长时间没有开发项目,发生安全生产事故,房屋面积缩水等等,这些对房地产商来说以前不是什么问题的事情,现在发生都会有被强制出局的危险。这些规矩都对房地产商提出了更高的要求,如果没有雄厚的实力,拿不到一个好的项目,在房地产领域内长时间无所作为,与其被动出局还不如主动外出觅食。

  当前,楼市的大环境并不是很好,地产市场观望气氛渐浓,房地产经营开发前景不明朗。房地产商正处在分化阶段。当宏观调控将房地产市场的虚火降下来之时,怀抱大笔资金的房地产开发商们不得不另谋钱途。有的转行投资石油,其中有数家在上海排名前20的开发商在上海、南通、舟山等地进行石油储备投资,有的更欲投资百亿建一两万平方米的巨型油库。有的企业从房地产业缩,像中恒集团主动出局,在其他领域发展,此外还有上广电、豫园商城等大型企业近期都从房地产业收缩,这也许是房地产业重新洗牌的开始。

  像有些资金雄厚的大企业另谋钱途一样,中小房地产开发商是不是能从中嗅出什么气息来呢,该退就退,别硬撑了。耀 荣/文

  地产商出局调查

  维护行业,地产界清理败类

  权钱交易、资本游戏、违法占地法律制裁自动出局

  刘常明:死于玫瑰刺

  出局原因:开发玫瑰园失败

  关键词:自杀身亡

  出局等级:★★★★★

  事件:

  据媒体报道:1992年,刘常明在北京昌平沙河镇小蔡村挂起了京港飞达玫瑰园别墅有限公司。此前,作为港商的刘常明频繁穿梭于京港之间,北京市在香港举办第一届投资贸易洽谈会时,刘常明在香港盛情款待了时任北京市秘书长后因受贿罪锒铛入狱的铁英,随后送给铁英大量的钱物,当然他也得到铁英更为豪爽的回报,很快他就击败众多竞争对手抢到了来叫玫瑰园的这块地。这一项目就像一朵出水的芙蓉,刚开盘就被誉为首都第一别墅而备受注目。

  不过刘常明是凭借权利背景赢得这一项目,并没有开发楼盘的经验,更没有源源不断的开发资金,结果玫瑰园自从轰轰烈烈开盘之后便没有真正的动工过。后来发生了刘常明挪用首批购房款的大丑闻,刘常明被逼到了绝境,不得不以现金冲抵债务的方式把玫瑰园让人整体收购。1994年初,欠下巨额债务、心理失衡的刘常明在家命归西天,有传是吸毒过量,有传是自杀身亡。

  《地产show》点评:作为企业家,生存在一个不讲道德、没有约束规则的暴利年代是幸福的,因为你随时可以攫取到超乎想象的利润;可同时又是不幸的,因为你轻易攫取的利益随时可能轻易地失去。

  官商陈熙:

  牟私利遭逮捕

  出局原因:利用职权开发房地产

  关键词:被逮捕

  出局等级:★★★★☆

  事件:

  报载:1993年7月,浙江黄岩市政府(后撤市设区)委派市国土局副局长陈熙担任浙江黄岩房地产开发总公司(以下简称黄岩房产)总经理,同时其国土局副局长的职务和待遇不变。2002年,黄岩房产通过转制,陈熙父子所持公司的股份竟然达到85.48%。陈熙自2001年3月份便准备对公司实行改制,陈熙获得了改制后亿嘉房地产公司186股股权中的151股,占总股权的81%,他的小儿子陈佳谅购得8股,陈熙父子的股份达到85.48%。公司转制后,由于陈熙的国土局副局长作用,黄岩房产迅速成为当地规模最大、实力最强的房地产公司。2004年,陈熙与被此案涉及到的3名党政官员陆续被双规或逮捕。

  《地产show》点评:房地产业最怕的就是既是运动员又是裁判员的陈熙这种副局长了,但愿这种事件出现一起就迅速查处一起。

  周正毅:成于地产败于地产

  出局原因:问题贷款等

  关键词:传闻自杀

  出局等级:★★★★★

  事件:

  据媒体报道,2002年,在上海房地产业赚了一笔钱的周正毅,开始了真正的资本游戏:并购上市公司-注入体内房产项目--融资--建设并进行更大的扩张。以在上海静安区的估值不足70亿元的200多亩土地为抵押,从两家商业银行获得70亿元贷款;仅以40亿元的项目就通过中银香港获取了约20亿元资金,在香港股市先后收购盈荣、建联通两家公司,并将这两家公司重组为上海商贸和上海地产。2003年5月,上海首富周正毅由于多重抵押、连环担保贷款,跟中银香港的问题贷款一起曝光,周正毅被判刑,有传闻他在狱中自杀身亡。

  《地产show》点评:开发房地产必须要有足够的资金支持,在资金不足时,最好别想歪主意,否则就会惹来大麻烦。

  荷兰村:把杨斌送进大牢

  出局原因:非法占用土地等

  关键词:判处有期徒刑18年

  出局等级:★★★★☆

  事件:

  据报道:1998年11月至2001年9月,荷兰籍华人杨斌任欧亚实业法人代表时,违反土地管理法规,在未依法取得农用地转建设用地审批手续的情况下,在政府划拨和租赁的农业用地上大建房地产项目,非法占用并毁坏耕地44.45公顷。

  沈阳荷兰村占地3300亩,其农业项目是欧亚农业的核心资产,也是杨斌讲述的最美丽的故事,荷兰村的地产项目和旅游项目则给了杨斌非法占用农用地的罪名。至杨斌被抓时,荷兰村花园,一排排欧式住宅群,内部装修都还没有完工,几十栋楼都成了烂尾楼。2003年9月,辽宁省高级人民法院对杨斌案终审裁定:判处有期徒刑18年,罚金人民币230万元。

  《地产show》点评:大家都知道搞房地产开发能够赚大钱,可前提是要走正道,从合法的渠道取得建设用地,千万不能动耕地这根红线,否则钱没赚到手就先进了监狱。

  悦涛雅苑老板:行贿500万获刑八年

  出局原因:行贿被判8年

  关键词:行贿500万

  出局等级:★★★★☆

  事件:

  据媒体报道:2003年11月4日,广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司法定代表人朱德霖因伙同他人向多名国家工作人员行贿492万余元人民币,被黄埔区法院一审判处有期徒刑8年。公司其他涉案高层也相继被追究刑事责任。检察机关介绍,为了达到少缴易地统建费的目的,悦涛雅苑公司董事长朱德霖向黄埔区人民防空委员会办公室副主任余仕乐行贿,少交易地统建费728.21万元,给国家造成重大损失。

  当涉案官员和开发商相继受到相应的法律制裁后,业主的房产证问题却没了着落,2004年,悦涛雅苑业主走上法庭,要求开发商如期为自己办理房产证,黄埔区法院做出一审判决,支持业主的诉讼请求。但是因为公司老总坐牢,这一纸判决的执行又成了难题。

  《地产show》点评:自己犯了法,受伤害的不仅是自己,还有众多的无辜的业主,干违法的事之前还是好好考虑一下,这样作值不值得。

  地产商出局调查

  经营不善,地产商只能出局

  投资失误、盲目开发、没有项目 市场之手赶你走

  玫瑰园:把邓智仁扎得浑身是伤

  出局原因:不了解投资项目

  关键词:我是全北京最失败的人

  出局等级:★★★☆☆

  事件:

  据报道,1993年,就在北京玫瑰园的开发商刘常明被挪用购房款的丑闻折腾得首尾不能兼顾时,香港利达行的老板邓智仁接手了玫瑰园的开发。在法人、董事长的宝座上还没坐暖屁股,邓智仁就发现刘常明提供给他的许多批文多处违规,玫瑰园的销售许可证是刘常明打通高官关节从北京市特批的,其中绝大多数是越俎代庖之作,也就是说玫瑰园的合法地位有待于重新确立,此外刘常明还给他留下了一笔超乎想象的烂账。此时,邓智仁只有拿钱一次又一次给玫瑰园输血。当利达行拿不出钱为玫瑰园输血时,玫瑰园还张着血盆大口等待输血,邓智仁只得从非正常渠道拆借短期高息资金,资金问题搞得邓智仁狼狈不堪。1997年,筋疲力尽的邓智仁终于下定决心从已经纠缠了他四年之久的玫瑰园噩梦中逃出。后来他对记者说:我是全北京最失败的人。

  《地产show》点评:从房地产代理行业向房地产开发行业转变要有一个过程,那就是要吃透房地产开发行业,连玫瑰园的家底都搞不清楚,还谈什么经营开发?这就注定了邓智仁的失败。

  史玉柱:

  被巨人大厦拖垮

  出局原因:投资决策失误

  关键词:巨人大厦拖垮巨人集团

  出局等级:★★★☆☆

  事件:

  报载,992年,巨人的资产超过1亿元,决定盖一座38层的巨人大厦自用,并没有搞房地产的设想。当时盖一座38层的大厦大约需要2亿元,这对巨人来说并非不能承受之重。1992年下半年,史玉柱头脑一热,巨人大厦的设计从38层升到了54层。1994年初,有人建议史玉柱要为珠海争光,建全国第一高楼,54层的巨人大厦又上到了64层,最后定在70层。可盖70层的大厦预算陡增到12亿元,资金上存在巨大缺口。当时史玉柱想到了一个比银行融资更好的融资办法--卖楼花,史玉柱一下子就圈到了1.2亿元,可资金缺口还是很大。1996年10月,一些买了巨人大厦楼花的债权人开始依照当初的合同向巨人集团要房子,可是他们看到的却是一片刚刚露出地表的工程,于是一拨一拨的买楼花的人来到了巨人集团,最后发生了巨人风波,这场风波最终导致了巨人集团的解体。

  《地产show》点评:有多大的财力干多大的活,有38层的财力却要盖70层的大楼,最终的结果可想而知了,史玉柱近两年估计才把这事想透彻了。

  青岛:170多家地产企业被淘汰出局

  出局原因:长期没有开发项目

  关键词:170家出局

  出局等级:★★☆☆☆

  事件:

  据报道,由于前几年房地产市场的迅速膨胀,不少人开始盯上了青岛这座房产升值潜力极大的海滨城市,这也使得青岛这座不算大的城市很快就有了多达近800家房地产开发商,但是在开发商数量快速增长的同时,一些问题也开始显现出来。据青岛市房屋开发管理局市场处有关人士介绍,在青岛的这些开发商中,具有一级资质的仅有6家,企业小、散、差,无序竞争的现象比较普遍,引起社会诸多不良反应。例如,有的小房产商拿到项目以后没有后续开发资金,就擅自转让给一些投资商建设、销售,然而由于投资商没有开发资质,这就导致房屋开发主体混乱,以至于老百姓买了房子后连房产证也难以办理。为此,该局开展了一次规范管理房地产开发与投资的清理整顿,谁的土地谁开发,不具备相应资质的开发商就被淘汰出局。今年以来,青岛已将170多家房地产开发企业清理出局,同时有关人士表示,到明年3月还会有150余家遭遇同样的命运。

  《地产show》点评:长期没有开发项目,这样的开发商也该寿终正寝了,或许,这对有些房地产商并不是坏事,早死早投生,及早做打算,说不定还能在别的行业里做出一番事业呢。

  中恒集团:3575万元转让地产股权

  出局原因:上海东恒公司盈利下降

  关键词:主动出局

  出局等级:★★☆☆☆

  事件:

  据报道,2005年5月,中恒集团在上海与上海悦里实业发展有限公司签订了《股权转让协议》。拟将所持有的上海东恒房地产开发有限公司90%股权以人民币3575万元的转让价格全部转让给上海悦里公司。中恒集团称,之所以转让这部分股权是因为:政策方面,房地产调控政策的实施,使得上海房地产市场观望气氛渐浓,房地产经营开发前景不明朗;资金方面,国家从2003年年底开始实行紧缩的财政、信贷政策,使公司遭遇了前所未有的资金困难,公司如不收缩投资战线,2005年资金紧缺的局面不但不会得到缓解,还有进一步加剧的可能性,资金形势将更为严峻。而上海东恒公司的自有开发资金严重不足,其开发的上海蓝堡别墅项目属国家严令控制开发的项目,继续从银行贷款获取开发资金的可能性非常小,依靠自身能力难以继续开发建设上海蓝堡三期;同时,由于公司其他在建项目必须投入大量的资金,如无新增资金,这些项目都将受到影响,从而影响公司的日常经营和持续性发展。另外上海东恒公司的业务有很大萎缩,毛利率和净利率均有一定程度的下降,对公司整体经营业绩的贡献日趋减弱。

  《地产show》点评:此时从房地产开发中脱身,无疑是一个明智之举,既然上海东恒公司对整个公司贡献减弱,还要耗费集团巨额资金,还不如及时解套。